从理论上讲，利率水平与房地产价格呈负相关关系，利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济，从而导致整个房地产开发投资、市场交易的景气度下降，房价随之下调；反之，开发规模加大，市场交易活跃，价格被旺盛的市场需求推高。

　　但现实中，又并非全都如此，比如现阶段，连续9次加息，GDP和CPI仍在高位前进，房地产经济亦无明显萎缩的迹象，如此则房价不可能下调。只有经过多次加息之后，其影响力由量变发生质变后，才有可能调整宏观经济与房价。 

　　从供求双方分析，决定房价的因素首推供求关系。利率上升加大了开发商的财务成本，但在近几年市场供不应求的情况下，开发商完全有能力把增加的利息通过提高房价而转嫁给购房者。从需求上分析，虽然普通购房者对利率上调造成的贷款压力比较敏感，但因为投资投机者在一定程度上主导、甚至是胁迫了房价，导致部分自住客被迫跟进入市，否则越等房价越高。

　　宏观经济的每个发展周期，必然伴随着利率的不断调整，无论是下行期，还是上行期，都需连续多次调整利率才能一点点改变经济走向，在越过拐点(波峰或波谷)之后，往往又开始向相反方向调整利率。一般来说，在加息的过程中，尤其是在前半段，很难明显感觉到市场变化，房价也一样；可到了后半段时，就会感到价格增幅渐渐趋缓，越过拐点之后，则价格会有所下跌。

　　本轮加息周期，我国已加息9次，基本上可以认为已进入加息通道的后半程，楼市及房价增长将会慢下脚步。至于何时出现拐点，则很难判断，但是已经到了需要提高警惕的时候了。美国从2004年6月到2006年6月，两年内加息17次，终于使楼市下跌，即为前车之鉴。    (杨红旭 新浪博客)

　　原载广州日报 转自人民网（F-02）